L'estimation de la valeur d'un terrain à bâtir est un exercice délicat, influencé par divers critères physiques, réglementaires et économiques. Il est essentiel de reconnaître la subjectivité à la définition de la valeur, car elle dépend de l'appréciation d'individus ayant des sensibilités différentes envers certains critères.

Jacques Ribourel, promoteur des années 80, soulignait que la valeur d'un terrain reposait sur trois éléments clés : l'emplacement, l'emplacement, et encore l'emplacement.

Bien que cette notion soit primordiale, d'autres critères entrent également en jeu.

La valeur d'un foncier peut varier en fonction de différents critères physiques :

• Déclivité

• Risques naturels (à l'exception du trait de côte)

• Adresse du bien (commune, rue...)

• Moyens de communication (transport, fibre optique...)

• Environnement immédiat (déchèterie, SNCF)

• Vues dégagées (mer)

• Ensoleillement (montagne)

• Géométrie du terrain (largeur, forme)

• Nature et contenu du sol et du sous-sol (carrière, argile, archéologie)

L'ensemble de ces critères physiques détermine une première approche macro.

Les critères réglementaires exercent une influence significative sur l'intérêt des acquéreurs :

• Au niveau national :

• Politique du logement (ZAN, France de propriétaire)

• Politique fiscale (plus-values, taxe...)

• Aides à la pierre (défiscalisation Pinel...)

• Aide à la personne (APL..)

• Aides au financement (PTZ...)

• Au niveau local :

• Schéma régional d’aménagement, de developpement durable et d’égalités des territoires (Sraddet)

• Schéma de cohérence territorial (Scot) à l’echelle des bassins de vie

• Plan Local d’Urbanisme (Plu) à l’echelle de la commune

• Charte communale (ou charte communale totalement illégale)

• Acceptabilité du voisinage

Ces critères impactent l'offre (quantité de logements produits) et la demande (capacité à les acheter), déterminant ainsi le prix par la convergence de ces deux éléments.

Des critères économiques cruciaux affinent la valeur foncière :

• Catégorie de foncier selon J. Comby, économiste et membre fondateur de l’ADEF :

- Biens de production (agricole, forestier)

- Biens de consommation (station de ski, golf)

- Matières premières (urbanisation, transport)

• Prospérité (confiance en l'immobilier)

• Politiques bancaires (volontarisme, conditions d'octroi de crédit)

• Inflation (taux)

• Normatif de construction (RE 2020)

• Travaux nécessaires avant exploitation (aménagement, dépollution…)

La valeur d'un foncier dépend de ses valeurs intrinsèques et extrinsèque mais aussi de son potentiel d'utilisation ou de production en terme numérique (nombre de logement), qualitatif (nature du produit) ou artistique (objet architectural).

La généralisation du prix au mètre carré dans un secteur peut conduire à des erreurs. L’estimation d’un terrain ne se résume pas à la multiplication du prix au mètre carré mais plutôt par la prise en compte de l’ensemble de ces critères.

Une étude urbanistique et technique, validée par les autorités politiques et réalisée par un professionnel tel qu'un aménageur, est nécessaire pour déterminer cette valeur de manière certaine.