Les étapes du crédit immobilier
• La signature du compromis de vente, indispensable pour officialiser l’engagement réciproque à vendre le bien.
• La recherche du crédit immobilier, où une comparaison est nécessaire pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt.
• Le montage du dossier afin que la banque dispose des éléments essentiels pour la souscription du prêt.
• L’accord de principe de la banque, indispensable pour poursuivre les démarches.
• L’accord des assurances
• L’accord éventuel de l’organisme de cautionnement
• L’ouverture d’un compte dans la banque concernée
• L’offre de prêt officielle et obligatoire
• Le délai de réflexion pour vous permettre de faire votre choix définitif
• L’acceptation de l’offre de prêt
• L’acte de vente qui doit être enregistré par un notaire
• Le remboursement du prêt, qui débute en général un mois après la signature de l’acte de vente
• La recherche du crédit immobilier, où une comparaison est nécessaire pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt.
• Le montage du dossier afin que la banque dispose des éléments essentiels pour la souscription du prêt.
• L’accord de principe de la banque, indispensable pour poursuivre les démarches.
• L’accord des assurances
• L’accord éventuel de l’organisme de cautionnement
• L’ouverture d’un compte dans la banque concernée
• L’offre de prêt officielle et obligatoire
• Le délai de réflexion pour vous permettre de faire votre choix définitif
• L’acceptation de l’offre de prêt
• L’acte de vente qui doit être enregistré par un notaire
• Le remboursement du prêt, qui débute en général un mois après la signature de l’acte de vente
Provisions pour dégradations
C'est une somme d'argent définie par le lotisseur, séquestrée chez le notaire. Elle a pour finalité de faire face aux éventuelles dégradations occasionnées sur les ouvrages du lotissement lors des travaux de construction des maisons. Les provisions pour dégradation sont restituées en totalité ou en partie lorsque les constructions de l’ensemble du projet sont réalisées aux vues de travaux de remise en état des ouvrages du lotissement. Ces provisions sont gérées dans l’intérêt collectif et elles sont indivisibles et solidaires.
Qu’est-ce qu’une ASL ?
Une ASL est une Association Syndicale Libre, c'est un mode de gestion regroupant tous les propriétaires de lot d’un même lotissement. Elle a pour objet l'acquisition, l'entretien et la gestion des biens et équipements à usage commun à tous les propriétaires, à savoir : les voies de circulation et leurs dépendances y compris l'éclairage, les trottoirs, les plantations, les espaces verts, les canalisations et réseaux, ainsi que les ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l’utilisation de ceux-ci, les emplacements de stationnement, les dispositifs de signalétique, les portails et barrières et de manière générale tous les équipements situés dans l’emprise de son périmètre.
Les travaux primaires de viabilisation
- Les réseaux humides (Eaux usées et eau pluviales) : ceux-ci consistent à évacuer les eaux au travers par un réseau collectif.
- Voirie : Réalisation des fonds de forme constituant les fondations de la chaussée, permettant l’accessibilité aux lots.
- Les réseaux secs (électricité, télécom, eau potable, gaz) sont acheminés jusqu’au droit de chaque lot comportant des niches à compteur ou des regards. Chaque acquéreur devra raccorder sa construction à ces coffrets ou regards
- Voirie : Réalisation des fonds de forme constituant les fondations de la chaussée, permettant l’accessibilité aux lots.
- Les réseaux secs (électricité, télécom, eau potable, gaz) sont acheminés jusqu’au droit de chaque lot comportant des niches à compteur ou des regards. Chaque acquéreur devra raccorder sa construction à ces coffrets ou regards
Qu’est-ce qu’une zone aedificandi ?
Les débords de toit sont-ils comptés dans la zone aedificandi ?
Les débords de toit sont-ils comptés dans la zone aedificandi ?
Les zones aedificandi sont représentées sous forme de pointillé et désignent la zone possible d’implantation de la construction principale.
Pour vérifier si les débords de toit doivent être inclus dans la zone aedificandi vous devez vérifier dans le PLU. S’il n’y a pas de PLU c’est le RNU qui fera office de document d’urbanisme pour la commune, dans ce cas les avancées de toit sont d’office à inclure dans la zone aedificandi.
Une piscine est-elle comprise dans l’emprise au sol ?
Pour savoir si votre piscine fait partie de l’emprise au sol vous devrez consulter le PLU de la commune concernée. Si ce n’est pas mentionné ce sera le règlement du lotissement qui fera foi.
Définition de l’emprise au sol et de la surface plancher
L’emprise au sol correspond à la surface au sol totale d’un bâtiment, murs extérieurs compris, auvent, balcons …. Le coefficient d’emprise au sol permet de mesurer la densité de l’occupation au sol des constructions sur l’ensemble de la parcelle.
L’emprise au sol concerne seulement l’ombre portée par des bâtiments. Les terrasses de plain-pied ne constituent pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol (0,6m généralement) ; pour les piscines cela dépend du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
La surface plancher de la construction correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Les garages sont compris dans l’emprise au sol tandis que les caves non, si la hauteur sous plafond fait moins d’1m80.
L’emprise au sol concerne seulement l’ombre portée par des bâtiments. Les terrasses de plain-pied ne constituent pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol (0,6m généralement) ; pour les piscines cela dépend du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
La surface plancher de la construction correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Les garages sont compris dans l’emprise au sol tandis que les caves non, si la hauteur sous plafond fait moins d’1m80.
Qu’est-ce qu’un règlement de lotissement ?
Le règlement du lotissement est rédigé par le lotisseur et validé par le service instructeur dans le cadre du permis d’aménager. Il doit respecter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et vise à garantir une cohérence architecturale des constructions du lotissement.
Le règlement reprend généralement l’ensemble des règles de construction inclus dans le PLU, et ne peut être plus permissif que celui-ci.
Il définit plus spécifiquement les implantations, les gabarits, les types et coloris de matériaux de construction ainsi que les clôtures et portails.
Le règlement reprend généralement l’ensemble des règles de construction inclus dans le PLU, et ne peut être plus permissif que celui-ci.
Il définit plus spécifiquement les implantations, les gabarits, les types et coloris de matériaux de construction ainsi que les clôtures et portails.
Qu’est-ce qu’une étude de sol ? Quelle est la différence entre la G1 de l’aménageur et la G2 constructeur ?
L'étude de sol est une discipline de la géotechnique, elle s'intéresse à la composition d'un terrain pour pouvoir définir les principes de construction de votre maison et son type de fondation.
La G1 définit la nature de l’aléa retrait gonflement argiles (risque faible, moyen, fort), ce qui permet d’orienter vers la nécessité d’une G2 ou non. Elle peut servir également à vérifier les capacités d'absorption des eaux pluviales par le sous-sol.
Une bonne étude de sol va vous permettre :
- De construire en toute sérénité et de garantir la pérennité de votre maison individuelle
- De comprendre les travaux entrepris par votre constructeur
- D’adapter votre construction au sol naturel
De définir les principes de construction des fondations de la maison :
- Le système de fondation : superficiel, semi-profond, profond
- La géométrie des fondations : ancrage, profondeur, largeur
- La technique de réalisation des fondations
L'étude géotechnique préalable (G1) ne comprend pas d'ébauche dimensionnelle et est insuffisante pour qualifier un projet. Elle nécessite d'être approfondie par une étude géotechnique de conception (G2) le cas échéant. La G1 est nécessaire seulement pour la vente d’un terrain tandis que la G2 est rendue nécessaire dans certains cas pour la construction d’une maison.
La G1 définit la nature de l’aléa retrait gonflement argiles (risque faible, moyen, fort), ce qui permet d’orienter vers la nécessité d’une G2 ou non. Elle peut servir également à vérifier les capacités d'absorption des eaux pluviales par le sous-sol.
Une bonne étude de sol va vous permettre :
- De construire en toute sérénité et de garantir la pérennité de votre maison individuelle
- De comprendre les travaux entrepris par votre constructeur
- D’adapter votre construction au sol naturel
De définir les principes de construction des fondations de la maison :
- Le système de fondation : superficiel, semi-profond, profond
- La géométrie des fondations : ancrage, profondeur, largeur
- La technique de réalisation des fondations
L'étude géotechnique préalable (G1) ne comprend pas d'ébauche dimensionnelle et est insuffisante pour qualifier un projet. Elle nécessite d'être approfondie par une étude géotechnique de conception (G2) le cas échéant. La G1 est nécessaire seulement pour la vente d’un terrain tandis que la G2 est rendue nécessaire dans certains cas pour la construction d’une maison.
Quelles sont les étapes pour effectuer une demande de permis de construire ?
Les 4 étapes essentielles :
- Constituer un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, il doit être accompagné des documents suivants :
Plan de situation du terrain ; plan de masse ; plan en coupe ; notice décrivant le terrain et le projet ; plan des façades et des toitures ; document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement ; photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ; photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.
- Envoyer ou déposer le dossier
Le dossier doit être édité en plusieurs exemplaires (entre 4 et 7) format papier et imprimés aux échelles de plans règlementaires. Il est possible de le déposer en mairie ou de l’envoyer en courrier recommandé. Possibilité d’envoyer en format électronique également : Vous pouvez saisir et déposer toutes les pièces d'un dossier directement en ligne, à tout moment et où que vous soyez, dans une démarche simplifiée et sans frais.
Tout dépôt de permis fera l’objet d’une remise de récépissé sous quinzaine daté marquant le début de l’instruction.
La mairie dispose de deux mois pour répondre ou 3 mois si votre terrain est situé en zone bâtiment de France, en l’absence de réponse dans les délais impartis, le permis de construire est considéré comme tacitement accordé, en vertu du principe « le silence de l’administration vaut accord ».
- Fournir si besoin des pièces complémentaires
Pendant le premier mois de l’instruction, la mairie peut demander des pièces complémentaires si elle a besoin de plus de précisions ou d’éléments supplémentaires pour émettre son avis. Si la mairie vous demande des pièces complémentaires vous avez trois mois pour les renvoyer ; A réception de ces pièces, le délai d’instruction repart pour 2 mois.
Une fois la décision de l’instruction prise, vous recevez soit un arrêté de validation, soit un arrêté de refus. Le permis est tacitement accordé si la mairie ne donne pas réponse à l'issue du délai d'instruction. En cas de permis tacite, il convient de demander à la mairie une attestation de permis tacite, qui vous sera demandé par votre banque.
- Afficher l’autorisation de construire
Une fois l’arrêté de validation obtenu, l’autorisation d’urbanisme doit alors être affichée sur votre terrain au moyen d’un panneau dont les dimensions sont réglementées (0,8 m x 1,20 m) et où figurent certaines mentions légales, ainsi que l’arrêté de validation de l’autorisation d’urbanisme.
Le panneau doit être visible depuis la voie publique. Son installation marque le début du « droit des tiers ». L’affichage doit être effectif durant toute la durée du chantier.
- Constituer un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, il doit être accompagné des documents suivants :
Plan de situation du terrain ; plan de masse ; plan en coupe ; notice décrivant le terrain et le projet ; plan des façades et des toitures ; document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement ; photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ; photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.
- Envoyer ou déposer le dossier
Le dossier doit être édité en plusieurs exemplaires (entre 4 et 7) format papier et imprimés aux échelles de plans règlementaires. Il est possible de le déposer en mairie ou de l’envoyer en courrier recommandé. Possibilité d’envoyer en format électronique également : Vous pouvez saisir et déposer toutes les pièces d'un dossier directement en ligne, à tout moment et où que vous soyez, dans une démarche simplifiée et sans frais.
Tout dépôt de permis fera l’objet d’une remise de récépissé sous quinzaine daté marquant le début de l’instruction.
La mairie dispose de deux mois pour répondre ou 3 mois si votre terrain est situé en zone bâtiment de France, en l’absence de réponse dans les délais impartis, le permis de construire est considéré comme tacitement accordé, en vertu du principe « le silence de l’administration vaut accord ».
- Fournir si besoin des pièces complémentaires
Pendant le premier mois de l’instruction, la mairie peut demander des pièces complémentaires si elle a besoin de plus de précisions ou d’éléments supplémentaires pour émettre son avis. Si la mairie vous demande des pièces complémentaires vous avez trois mois pour les renvoyer ; A réception de ces pièces, le délai d’instruction repart pour 2 mois.
Une fois la décision de l’instruction prise, vous recevez soit un arrêté de validation, soit un arrêté de refus. Le permis est tacitement accordé si la mairie ne donne pas réponse à l'issue du délai d'instruction. En cas de permis tacite, il convient de demander à la mairie une attestation de permis tacite, qui vous sera demandé par votre banque.
- Afficher l’autorisation de construire
Une fois l’arrêté de validation obtenu, l’autorisation d’urbanisme doit alors être affichée sur votre terrain au moyen d’un panneau dont les dimensions sont réglementées (0,8 m x 1,20 m) et où figurent certaines mentions légales, ainsi que l’arrêté de validation de l’autorisation d’urbanisme.
Le panneau doit être visible depuis la voie publique. Son installation marque le début du « droit des tiers ». L’affichage doit être effectif durant toute la durée du chantier.
Qu’est-ce qu’un certificat de conformité ?
Avant d’entreprendre les travaux de construction d’une maison, le propriétaire doit déposer une demande de permis de construire à la mairie de sa commune. Si la demande est conforme aux règles d’aménagement du territoire édictées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU), la demande est validée et les travaux peuvent commencer.
Durant toute la durée de l’opération, il est impératif de veiller à la bonne conformité de la maison au permis de construire qui a été délivré. Une fois les travaux terminés, l’achèvement du chantier doit être signalé à la mairie par le biais d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), formulaire Cerfa n° 13408*05. Ce document est obligatoire et peut être envoyé en lettre recommandé ou remis en main propre. Une fois la DAACT reçue, la mairie dispose d’un délai de trois mois et cinq mois si le terrain est zone ABF pour contester la conformité des travaux.
Si tout est conforme, la mairie peut délivrer une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée.
Durant toute la durée de l’opération, il est impératif de veiller à la bonne conformité de la maison au permis de construire qui a été délivré. Une fois les travaux terminés, l’achèvement du chantier doit être signalé à la mairie par le biais d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), formulaire Cerfa n° 13408*05. Ce document est obligatoire et peut être envoyé en lettre recommandé ou remis en main propre. Une fois la DAACT reçue, la mairie dispose d’un délai de trois mois et cinq mois si le terrain est zone ABF pour contester la conformité des travaux.
Si tout est conforme, la mairie peut délivrer une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée.
Qu’est-ce que la DAACT portant sur des travaux de viabilité d’un lotissement et à quel moment l’obtient-on ?
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) représente une attestation de bonne fin d’exécution et de conformité d’un chantier ; elle doit être adressée au service urbanisme de la mairie contre récépissé pour signaler la fin des travaux. La mairie a trois mois (ou 5 mois : ABF…) pour contester la conformité des travaux.
Cette formalité doit être accomplie dans un délai de 30 jours après achèvement des travaux. Si la DAACT n’est pas contestée par la mairie alors il n’est pas possible de déposer un permis de construire sur les lots du lotissement.
Une DAACT est conforme à condition qu’elle respecte bien les travaux décrits au préalable dans le permis d’aménager.
Cette formalité doit être accomplie dans un délai de 30 jours après achèvement des travaux. Si la DAACT n’est pas contestée par la mairie alors il n’est pas possible de déposer un permis de construire sur les lots du lotissement.
Une DAACT est conforme à condition qu’elle respecte bien les travaux décrits au préalable dans le permis d’aménager.
Qu’est-ce que la taxe d’aménagement ? Et comment se calcule-t-elle ?
La taxe d'aménagement est un impôt obligatoire et due par tout maître d’ouvrage pour toute création de surface de plancher close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d'une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves.
Elle sert principalement à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements. Dans le cadre de la construction d'une maison neuve, c'est le propriétaire qui devra s'en acquitter ; cette taxe est exigible à la date d’achèvement des travaux (DAACT).
Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2 (886e par m2 hors IDF) puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale + le taux départemental + taux de la taxe archéologique. Au 1er janvier de chaque année les tarifs sont actualisés fonction du dernier indice du coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Cependant, les 100 premiers m2 de la résidence principale ouvrent droit à un abattement de 50%.
Par exemple votre maison fait 120 m2 et le taux voté par la commune est de 4% + 2% de part départementale + 0,45% de part archéologique soit :
(((100x0,5) + 20) x 886) x 6,45% = 4 000,29 €
Elle sert principalement à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements. Dans le cadre de la construction d'une maison neuve, c'est le propriétaire qui devra s'en acquitter ; cette taxe est exigible à la date d’achèvement des travaux (DAACT).
Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2 (886e par m2 hors IDF) puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale + le taux départemental + taux de la taxe archéologique. Au 1er janvier de chaque année les tarifs sont actualisés fonction du dernier indice du coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Cependant, les 100 premiers m2 de la résidence principale ouvrent droit à un abattement de 50%.
Par exemple votre maison fait 120 m2 et le taux voté par la commune est de 4% + 2% de part départementale + 0,45% de part archéologique soit :
(((100x0,5) + 20) x 886) x 6,45% = 4 000,29 €
Quelle est la différence entre un sous seing, une promesse de vente et un compromis ?
L’acte sous seing privé qui signifie « sous signature privée » est un écrit rédigé par les parties ou par un tiers sans intervention d’un officier public tel que le notaire, dans le but de régler une situation contractuelle (contrat de vente, contrat de travail etc). Il est possible d’enregistrer l’acte de manière facultative auprès du Service des Impôts des Entreprises afin d’authentifier la date de signature (évite les faux et postdates).
A la différence de l’acte de sous seing privé, le compromis de vente peut être signé chez le notaire. Ce document fait office d'avant-contrat et est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire qu'il engage les deux parties. La signature d'un compromis de vente engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme. Il est une version préalable à la signature de l'acte de vente définitif.
Par opposition une promesse de vente unilatérale est un contrat par lequel le promettant (vendeur) s'engage pendant un certain délai, à vendre le bien immobilier au bénéficiaire (acquéreur) de la promesse. Le bénéficiaire, quant à lui, accepte cette offre de vente sans prendre l'engagement d'acheter. La promesse de vente se régularise chez le notaire ou entre les deux parties, une fois la promesse de vente signée et enregistrée à la recette des impôts, l’acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours lui permettant de renoncer à l'achat du bien sans condition. Une fois le délai dépassé l’acheteur est définitivement engagé dans la vente. Généralement, la durée maximale de validité de la promesse de vente est comprise entre 3 et 4 mois pour l’achat de terrain à bâtir. Le bénéficiaire devra « levée l’option d’achat » à date prévue sous peine de caducité. A la date prévue, si toutes les conditions sont réunies, le notaire convoque les 2 parties pour la signature de l'acte de vente définitif.
